サラリーマンの資産形成 ネガティブ不動産利回り計算

中古区分マンションに投資を始めて10年目です。

現金比率高めで物件を集めており、既に残債は０円です。

家賃は概ね維持、物件価格は上昇傾向。

売却すれば結構な利益を得られる様に思えます。

悪い内容ではありません。

もう少し追加で物件が欲しいと思っているわけですが。

上昇傾向の物件価格が問題です。

売る立場であればホクホクでしょうが、買う立場からすれば困った状態です。

物件価格は勝手に上がっても、家賃は勝手には上がりません。

つまりは利回り低下です。

そして最近の実利計算だと、なかなかシビアな数字が見えてきます。

首都圏で中古区分マンションを探すとして。

最近だと、物件価格1000万円、表面利回り7.2%、築27年。

まあ探せばありそうな数字です。

印象的には悪くないと一瞬思えるわけですが。

実際に物件を買うとすると、こうなります。

まずイニシャルコスト。

物件価格だけでは終わりません。

仲介手数料だの、登記費用だの、不動産取得税だのが上乗せです。

登記費用は定価が無いので、概算になります。

そしてランニングコスト。

毎月の管理費や修繕積立費、毎年の固定資産税。

物件管理の契約次第では、さらに管理手数料を取られます。

諸々計算すると、表面利回り7.2%は、実利で言えば5%程度です。

先々で家賃値上げを見込めれば良いですが。

さらに不動産には空室リスクもあります。

特にワンルームであれば、ある程度の入れ替わりは覚悟すべきなのでしょう。

退去があればクリーニングで5万円くらいでしょうか。

空室期間もランニングコストはかかります。

さらに募集広告費で家賃１か月分。

何だかんだでさらに利回りは落ちるのですね。

全てを割り切るとします。

実利5%は無理として、実利4.5%で見ておこう！45万円で良しとしよう！

しかし、出口を考えた時にどうなるか。

ざっくり計算してみると？

実利4.5%で10年所有したとして、単利積み上げで45%。

そして物件を売却する際には減価償却10年です。

単年での償却額は30万円程度でしょうか。

1000万円の物件は帳簿上では700万円となり、300万円の譲渡益が発生します。

譲渡益税の税率は5年超だと20%程度。税金60万円。

さらに再度の仲介手数料。大体40万円。

計100万円。

実利4.5%での約２年分の利益が飛びますね。※ざっくり計算ですよ！

つまり、10年で手元に残る利益は4.5%×(10年－2年)で36%。

10年で均すと3.6%。

買値と同額で売れてこの数字です。

売却価格が低ければ、さらに数字は落ちるのでしょう。

もはや株やJREITの方が有利と見える数字です。

売らなければ家賃は入り続けるはず？

築年数何年までなら勝負出来るのか。

40年？50年？そしてその際の出口は？

そんなことを考えてしまう数字です。

とはいえ。

この先の不動産相場や証券相場がどうなるのか。

先のことは誰にも分からないのですね。

今日の高値は明日の安値かもしれません。

不動産価格もインフレするのかもしれません。

家賃が上がらないのであれば、キャピタルゲイン狙いの投資？

先が見えないからこそ悩むわけですが。

仮に高値を掴んでしまったとしたら？

手持ち物件総じてで見れば、まだ余力はありますね。

上値を追うのが投資の王道？

そういう考え方も知っています。

悲観だけでは投資は回らないのかもしれません。

しかしどうするべきなのか。

不動産投資は難しいですね。

悩み中。