サラリーマンの資産形成 資産額をどう評価する？

エクセル上で資産一覧を管理しています。

毎年末で棚卸ではないですが、口座残高を更新し、時価評価額を転記し、概ねの資産額が分かるようにしています。

もう20年続けているわけですが。

将来的な資産取り崩しを想定した場合、この評価方法は正しくないなと思えてきました。

正しくないなと思えてきたのは、時価での評価額＝取り崩し目的で売却後に手元に残る額では無いためです。

要は税金が引かれるのですね。

特に資産額が大きくなってきているため、誤差で片付けるには大きな額が目減りする場合もありそうです。

では実際に売却するとどうなるのか？

例えば株式。

長期投資で膨大な含み益となっているケースもあるのでしょう。

例えば投資額５００万円、時価２０００万円としたら？

なかなかの含み益です。

そしてこれを売却すると利益１５００万円。

税率２０％で考えると３００万円は召し上げられてしまうわけで。

投資時５００万円、評価額２０００万円の株式は、いざ現金化したら１７００万円。

２０００万円必要で売却したのであれば、不足の３００万円は別途手当てが必要です。

例えば不動産。

こちらも相場は上がっています。

例えば投資額１５００万円、時価２０００万円としたら？

これもなかなかの含み益です。

しかし税率は５年内の売却では売却益に対して４０％の重税です。

がんばって５年持ち続けて、やっと税率２０％。

しかも普段は節税の助けとなっていた減価償却が牙をむきます。

償却額が年６０万円としたら、資産価値は３００万円償却されて１２００万円。

２０００万円で売却しての売却益は８００万円。

税金２０％で考えると１６０万円は召し上げられてしまうわけで。

投資時１５００万円、時価２０００万円の不動産は、いざ現金化したら１８４０万円。

２０００万円必要で売却したのであれば、不足の１６０万円は別途手当てが必要です。

自分は株式は時価、不動産は購入時の価格で登録しています。

株式は実際どうなんだろうと見直してみましたが。

幸いにもというか、残念ながらというか。

そもそも極端な含み益がありませんでした。

短期売買主体で、しかもコロナで大半をぶん投げたためでしょう。

そういう意味では、あまり気にする必要も無かった様です。

しかし不動産が微妙です。

購入時期は2013年からなので、手持ちの部屋はほとんどが含み益を持っています。

問題は不動産は時価が見える様で見えないのですね。

売却したらいくらになるのか。これは結局は売却見込み額をえいやで入れての概算で出すしかなさそうです。

それで、ざっと最近の相場ではこの程度かなという額を入れて計算してみました。

累計約5000万円を投じた不動産は、売却すると約5200万円程度の手残りになる様でした。

不動産相場は結構な値上がりを見せているのに、何故こんなにぱっとしないのか？

理由は簡単で、５年内に購入した物件が意外に多いのですね。

去年も買いましたし、今年も買いました。

これらを売却するとなれば税率が40%。税金の負担が大きいです。

とはいえ、５年以上持っている物件についても、減価償却が大きくなるので、税率40％程では無いですが、こちらもそれなりの税負担です。

要はどちらにせよ税負担は案外と大きく、それなりの評価額アップがなければ手元に残る額は極端には増えない様です。

少し参考値をいくつか加えつつ整理すると・・・

１）今年で全てを売却すると4%の売却益。

２）５年以上持った物件だけであれば17%の売却益。

３）税金が無ければ20％増の約6000万円。１）で4%なので16%が税金。

４）全てを購入時の価格で売却すると10％減の約4500万円。

そんなわけで。

売却後の手残り額について。

証券も不動産も、含み益次第では時価評価との誤差が意外に大きくなるのかもしれません。

資産として使い続けるつもりであれば、インカムのみを見ていれば良いのでしょう。

しかしいつかは売却するつもりであれば。

売却後の手残り額を簡単に確認出来る様にしておきたいところです。

しかし税金高いですね。

今後減税の可能性があるのかどうか。

どちらかというと増税の可能性の方が高いのでしょう。

１億円分の資産を持っていたと思ったら、売却したら6000万円になりました！なんて。

冗談じゃないと思えますけど。

うっかりすると実際ありそうで怖いです。