サラリーマンの資産形成 家の買い方で将来が変わる？
今は持ち家で残債なしですが。
家を買ったきっかけは社宅の期限切れでした。
諸費用込みのオーバーローン。持ち出し0円です。
そしてローン契約の翌年に肺がん罹患でローン免除になりました。
アーリーリタイア云々って、ローン免除になって運が良かっただけ？
そうではないのですね。
確かに長らく社宅で住居費を抑えて暮らせていた点は運が良かったと思えます。
しかし資産額に居宅の評価額は含めていません。
ローン前から、そして当然肺がん罹患前からアーリーリタイアは考えていました。
そして大局に大きな変化はありません。
何千万円もの買い物をしているのに、なぜ大局に変化がないと言えるのか。
参考になるかは分かりませんが、こういう例もあるんだなという程度のサンプルになるかもしれません。
以下、当時考えていた計画のラフです。
住宅を購入したのは2020年の頭です。
ローン契約時点で資産額はほぼ大台でした。
記録によると2019年末の資産高は9800万円。
給料と投資で、年間500〜700万円程度ずつ積み上がる見通しでいました。
すると4年もあれば2000〜3000万円程度の積み上げが見込めてしまうのですね。
ではその金額で一括払い？ノーです。
この額も投資に回すことで、ローン支払いをカバーする収益源を作るつもりでした。
現物不動産への投資なら保守的に見て5％。年間100〜150万円でしょうか。
ローン支払いのカバー用には充分です。
資金については、手持ち資産は一切取り崩さず、諸費用や設備費なども含めたオーバーローンで住宅を購入しています。
理由は住宅ローン控除制度です。
ローン金利は0.6％程度。ローン控除は当時1％でしたので、所得税額と物件価格を上限として、金利差分の利益を生むことになります。
資産を取り崩して投資の効率を落とす判断は無いですね。借りた方がお得です。
加えてローンは先が見えているのであれば定期保険としても使えます。
ローン控除が終わる13年後もしくは金利上昇が見込まれたところで残債を良い線まで繰り上げ返済。
この13年の間で仮に死亡や三大疾病罹患ならローン残債は保険としてチャラになる。
何かあっても家族には最大限の資産を残せる。
当初はこんな計画を考えていたわけです。
さらには2021年で肺がん罹患。
運悪く？三大疾病特約でローンがチャラになりました。
カバー用の投資も不要になり、投資戦略は少し見直すことになりました。
これは2019年からの年末資産高の推移です。
2019年末と2020年末で、ほとんど変化がありません。
要は、給料が無ければマイナスだったということになります。
アーリーリタイアに自信持てなくなる内容です。
今はポートフォリオを整理しつつ、リタイア時期を考え直しているところです。
とはいえ、大局に変化はないというのはこういう理由です。
多少リタイアが前後するかな？という程度ですね。
予算について。
自分の場合、投資成績等から見て、当初は2000万円程度で考えていました。
理由は最初に書いた通りですね。カバー用の収益物件を立てる前提での計画です。
中古住宅で探していましたが、結果的には良い物件も見つからず、新築諸々込みで3000万円程度の物件になりました。
予算オーバーで何が起こるのか？働き続けるべき計画年数が増えますね。
余分に働く前提で良い物件を手に入れる。そういう考え方も確かにありとは思えます。
支払いについて。
手元資金は最大限残しました。
投資の利回りと給料で返済しつつも規模拡大が出来る見通しだったため、何の問題もありません。
仮に給料からの比率が高いのであれば、投資をもう少し頑張ってからにすべきと思えますが、これはタイミングもあるので人それぞれなのでしょうか。
仮に一括払いで居宅を買っていたとしたら？
今はインカム原資7000万円＋居宅でしょうか。
キャッシュフローは下がりますし、リタイアには少し働いて資産を増やさないと厳しいですね。
しかし体力的に働き続けるのは辛いところです。
オーバーローンでの購入を選んだことで、今はインカム原資1億円＋居宅です。
即リタイアでも何とかなる立ち位置を得られています。
居宅を最後の砦としての資産として見るならば、半値で見て+1500万円でしょうか。
繰り上げ前提での住宅ローンは保険としても優秀でした。
住宅購入は何故か浮き足立ってしまいますね。
ピカピカの住宅を何戸も内覧していたころは、確かに楽しかったです。
とはいえ家は高い買い物です。
サラリーマンでも5000万円以上の高額物件を買おうという世帯もあるのでしょうが、物件価格は冷静に考えてみたいところです。
過去に支払ってきた家賃、そして積み上げてきた金融資産額とそれに要した年数。
それらを振り返っての実績から、確かに問題なく購入出来る規模なのか。
将来の稼ぎに頼りすぎた計画になっていないのか。
特に充分な資産もなく、返済原資は自身の将来の給料のみであれば、尚更慎重に検討すべき内容でしょう。
仮に蓄財のマージンを使い切るほどの返済比率になるのなら、もう資産形成のチャンスは失われているとも思えます。
居宅は資産、ローンは資産形成の様な考え方は自分はあまり好みではありません。
無理めのローンも資産形成行為であるかの様な錯覚に陥ってしまうわけですが、居宅はフローを生みません。
将来の給料も、金利も、不動産相場も、全て自分のコントロールの外にあると考えれば、運否天賦で大きなリスクと思えます。ローンが詰まれば債務超過一直線の可能性もあるわけです。
リスクヘッジを考えるとしたら、賃貸に出してローン＋維持費をカバー出来るかどうかでしょうか。
これがクリア出来る物件であれば返済困難に陥った際の逃げ道になるのかもしれません。利益が出るのなら投資としても成功だったと言えるのでしょう。
投資と消費。
小さな額であれば、順番を間違ったところで影響は知れているのでしょうけれど。
住宅価格の規模であれば、そこでの立ち回りは生涯においての資産形成ペースに非常に大きな影響があると思えます。
投資を先行出来て、充分なフローが得られているのであれば、その規模感の中でのローンは大した問題ではありません。
住宅購入のハードルは下がりますし、賃貸生活を続けるという選択肢もありですね。
キャッシュフロー大事です。
