家賃保証契約の追い出し条項は違法確定

不動産投資サイトの楽待から。

「追い出し条項」は違法、家賃保証の契約巡り最高裁が判断

詳細は検索でもしていただくとして。

以前は家を借りる際に保証人が必要でした。

最近では保証会社を付ける場合が多いです。

入居者の滞納が続き、連絡も取れない状況が続いた場合、一定期間で退去扱いとしますよという契約の条項を付けている保証会社があった様です。

そしてこんな条項は違法です！となりました。

最高裁の判決なので確定です。

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滞納が続き連絡も取れない・・・夜逃げですかね。

自分も不動産から家賃収入を得ています。

保証会社は滞納時に家賃保証をしてくれますが無期限ではありません。

大体は３ヶ月程度です。

自分はまだ経験はありませんが、滞納続きで部屋を取り戻そうとした場合、裁判所での手続きには最速でも７ヶ月程度はかかるとの情報もあります。

今後どうなるのでしょう。

各社同じ条項を持っているわけではありません。

大勢に影響なしの可能性もありますが。

最悪どうなっていくの？

今回の判決の影響を妄想してみます。

判決で確定したリスク：

滞納からの連絡不通＝夜逃げがあったとして。

退去扱いとして荷物処分してしまいますよ条項。

そんな条項は違法だ！となりました。

家賃保証３ヵ月と部屋を取り戻すまでの７ヵ月の差。

４ヵ月間程度の家賃０と手続きのコストがリスクになるのでしょうか。

大家の立場：

リスクをカバーするには？

出来れば保険が欲しいですが当座の対応は？

家賃引き上げかリスクの高い入居者お断り？

前者は簡単ではないので後者でしょう。

保証会社さんに言いたくなりそうです。

「もっと堅い審査をして！」って。

サブリース業者の立場：

不動産は大家が業者さんにリースする場合もあります。

サブリース業者＝大家から部屋を借りて賃貸経営する立場です。

サブリース業者は空室も見越して利益の出る契約で大家へ賃料を支払います。

立場的には大家と近いですがリスクをカバーするには？

大家との契約料の減額。

もしくは家賃引き上げ。

どちらも難しそうですね。

であれば結局大家と同じでしょう。

「もっと堅い審査をしよう！」でしょうか。

保証会社の立場：

滞納保証を３ヶ月と区切るのなら大きな影響はなさそうですね。

それでも事故が起これば入居審査どうなってたの？となるのでしょう。

審査は厳しい方向になるのでしょうか。

入居者の立場：

上記諸々の通りです。

入居審査が厳しくなる可能性はありそうです。

さらにそれでもリスクが減っていかなければ？

将来的には家賃や保証料への影響もあるのかもしれません。

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不動産ではとにかく借り手は強いのです。

万引きは数十円でも窃盗で犯罪です。

家賃滞納は金額は大きくとも契約不履行。

犯罪になりません。

保証会社がなければその間の家賃はゼロです。

部屋を取り戻す手続きも自腹です。

後日請求しようにもこれも民事になるのでしょう。

判決で勝ててもお金無いです！と言い張られれば取りっぱぐれることになるのかな？と思えます。

生活保護者についてはさらに法で守られます。

保護費の差し押さえは禁止されている様子です。

報道されている記事はいくつも見ましたが。

こんな一文のある記事もありました。

滞納者を事実上追い出す悪質な条項を制限した形となった。

いやこれ事実上夜逃げだよね？

それを退去扱いとするのが悪質って一体・・・

とにかく裁判所へ持ってこい！

契約で合意しているとか関係ないから！

判決出るまでは家賃滞納でも行方不明でも部屋は入居者のものだから！

確かに正論ではあるのでしょう。

しかし大家の立場も少し考えてほしいですね。

仮に保証会社なしで善意で安く貸していたとして。

入居者が夜逃げしたとして。

３ヶ月も不在なら次の人を入れるからね！

そう出来るならまだ成り立つのでしょうけれど。

７ヶ月間家賃ゼロで裁判所への手続きも荷物搬出も処分も全部自腹となると？

これはもう事業ではなく単なるボランティア。

大赤字確定です。

そんな状況は到底面白くないですし。

となるとやはり保証会社は必須です。

入居者審査の厳格化を頑張ってもらうしかなさそうです。

実際どうなっていくものなのか。

この判決がどういった方のメリットになるのか今一つピンとこないわけですが。

判決は判決です。

大家の立場としては気にしておきたいと思います。