サラリーマンの資産形成 マンション超長期投資

最近、区分所有のマンションを購入しました。

戦えそうな場所と間取りと管理状態を見て決めました。

とはいえ利回りは結構厳しいのですね。

今年がデビューイヤーであれば投資していません。

累投ではありませんけれど既存物件と合算しての平均利回りで見て。

まあぎりぎりセーフかという利回りでした。

利回りが下がるというのはどういうことか。

家賃の下落、もしくは物件価格の上昇です。

買った物件は築古ですので家賃下落ペースは知れています。

つまりは物件価格の上昇が結構なペースです。

契約の際に、売り出し時の価格表が資料として用意されていました。

そして見て面白かったのですが。

自分は新築当時の売り出し価格とほぼ同額で購入したようです。

物件は1990年以前築のマンションです。

バブル相場へ駆け上がる前ですね。

販売当時、30年以上を過ぎた後、同額で売れるというのは当時のオーナーは想像出来ていたものなのか。

それで少し気になってきました。

当時新築で購入していたとしたらどうなのか。

当時のローン金利は厳しいですね。

とはいえ、お金持ちの人が即金購入で運用していたとしたら、それなりに面白みのある投資だったと言えるかもしれません。

せっかくなので計算してみます。

家賃は計算が手間なので穏やかに下落傾向とします。年0.5%ずつ下落。

場所は良いとはいえ空室考慮で毎年の利益を98%として。

税引き後利回りで6.6%で開始し、35年後は5.3%。

帳簿上の資産価値は減価償却で同様に下落して。

そして35年目に買値同額で売却です。

グラフにするとこうなりました。

投資は294%の回収、利益は194％です。

35年で割れば単利で年5.5%。

無難な数字です。

売却しなかったとしても投資回収を終えての106%の利益です。

35で割れば単利で年3%となりました。

実際には35年後の相場を読むなんてことは無理なのでしょう。

しかしバブル越えの相場とも言われている今、当時長期投資として不動産に資金を投じた人たちにとっては、今は理想的な抜け時なのかもしれません。

そしてそんな物件を買った自分の35年後は？

築70年でしょうか。

さすがに競争力の面では厳しそうです。

さらには人口減少も見えています。

となると適当な時期での売却を狙いたいところですが、たかが5年先の相場すら想像は出来ませんね。

高値を掴んだ可能性もありそうです。

最初に書いた通りでデビューイヤーであれば買える数字ではありませんでした。

そんなわけで。

マンションの超長期投資。

正直、考えたこともありませんでしたけど。

競争力のある物件を現金買い出来るくらいの状況であれば。

意外に無難な数字になるのだなと思えました。

相場に一喜一憂せず、ゆったり長期でインカムを得て。

お金持ちはより一層お金持ちに。

そんな世の中の法則が垣間見えた様にも思えます。

とはいえ。

物件の登記を見ると、過去の所有者は何度も入れ替わっている様です。

他の手持ち物件についても似たり寄ったりで、自分が２オーナー目の物件はわずか１部屋です。

株式でもそうですが、ゆったり長期投資を出来ている人はなかなか居ないということなのかもしれません。

相場に一喜一憂しない。

これが出来れば達人の域なのかもしれませんけれど。

サラリーマンには遠い道程ですね。