アーリーリタイア 自宅が何だかもったいない

自宅。

資産として数える人も居るようですが。

自分は資産計上していません。

自動車や被服と同じ扱いです。

とはいえ所有物の中では飛び抜けて高価です。

そもそも自宅を所有するメリットは何なのか。

持家 vs 賃貸論争も読み飽きました。

ゼロスタートであればどうなのか。

自分の感覚ではどっちもどっち。

そんな程度の違いになると思えます。

自分の場合は住宅ローンの三大疾病特約でローンがチャラになりました。

それもあって残債なしの資産として見ることも出来てしまいます。

消費財として買ったつもりが価値が上がった。

そんな状態です。

自宅は郊外の一戸建てです。

最近の相場で見ればおそらく2500万円。

その程度の価値はありそうです。

となれば何らか使い道を考えてみたくなります。

持家 vs 賃貸。

自分の場合はどちらが得なのか。

一般的なローン vs 家賃の比較ではありません。

既に残債０で所有している自宅。

それを売却して運用したら評価額はどうなるのか。

持家に暮らし続けるのと比べてどうなのか。

軽くシミュレーションをしてみます。

ざっとグラフにしてみると・・・

こうなりました。

＜持家＞

住宅2500万円。

30年毎年2%ずつ価値が落ちるとします。

30年後は1400万円弱。

そしてランニングコストで固定資産税と維持費。

これが毎年20万円かかるとします。

30年間で600万円の出費。

加えて住宅価値の償却1100万円。

合計1700万円を消費します。

結果は残800万円強となりました。

＜運用＋賃貸＞

2500万円を5%で運用出来るとします。

5%で回れば年125万円。

家賃10万円の賃貸に住めば年5万円浮く計算です。

さらに利益の5万円は再投資です。

30年続いたとして。

結果は残2800万円強となりました。

単純計算での差額2000万円。

銭勘定視点で見れば運用＋賃貸の圧勝です。

30年ストックとしての居宅を消費して過ごすか。

資産として活用をしてフローで暮らすか。

その違いがこれだけの差になりました。

とはいえこれは単純試算の評価額マジックです。

住居不要になるわけではありません。

暮らし続ける限りは他に転用出来ない資産です。

運用益についてもインフレでの家賃上昇を見通すのならどっこい程度かもしれません。

もう少し具体的に見ていきます。

毎年のフローの差は？

持家は毎年マイナス20万円。

運用＋賃貸は毎年プラス5万円。

その差額25万円です。

再投資なしでも30年で750万円。大きいです。

評価実現のタイミングは？

老人ホームにでも入るタイミングでしょうか。

持家は売却、賃貸は解約です。

持家の場合は1400万円。

運用の場合は2500万円。

差額1100万円。こちらも大きいです。

1100万円＋750万円で1850万円。

単純試算2000万円との差は運用益ですね。

リスクは？

持家は30年以降もランニングコストは必要です。

あとは保険で修繕出来ない程のダメージを喰らった場合の出費でしょうか。

地震が恐怖ですね。

最大でも評価額の半額までの支払いです。

運用＋賃貸の場合は当然運用リスクがあります。

元本毀損すると家賃を捻出出来なくなります。

加えて賃貸の家賃ですね。

値上がりしていく可能性もあるわけです。

リタイア生活、しかも老後ともなれば、新たな契約が難しくなる可能性もあるのかもしれません。

そんなわけで。

銭勘定視点では運用＋賃貸の圧勝です。

リスク視点では持家の方が多少読みやすい？

とはいえ。

せっかく手に入れた自宅です。

好き勝手を出来るのは魅力ですし。

住んだまま活用出来る手はないものか。

そんなことも考えてしまいます。

思い付くのはリバースモーゲージでしょうか。

しかし検索してみれば金利をアホほど取られます。

売却をして運用をした方が余程マシですね。

投資のために担保として供出する手もあります。

しかしそれでも2%程度は金利を取られる様です。

これもあまり面白みがありませんね。

自宅はとても居心地が良いですし。

消費財として購入したつもりだったのですが。

30年で2000万円、年あたり66万円の差。

少しばかりもったいない気もしています。

うまい活用の手はないものか。

そんなことを考え中です。