徒然　不動産買替提案

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不動産買ってくれ。

不動産売ってくれ。

この２つはよくある話なのですが。


不動産買い替えませんか？

新たにそんな提案が来ました。


ちょっと新しいと思えたので資料を見てみます。

中古物件を新築物件に買い替えましょう！

設備も最新！修繕計画もきっちり！

そしてシミュレーションと称して新築物件の47年分の収益が書かれています。


家賃予想・・・１年目と47年目が同額です。

一気に見る気が失せました。


最近の新築物件はハイグレード過ぎて家賃下落の可能性すら無視出来るということなのでしょうか。

さすがに能天気すぎると思ってしまうわけですが。


今の不動産相場は？

長らくの上昇傾向です。

値段は絶対下がりません！

そんな風潮になっています。


投資用の小さな物件での勝負はもう古い？

表面利回りを気にするのはセコすぎる？

狙うべきはインカムではなくキャピタル？

高価なタワマン住み替え投資は今や勝ち組？

5000万円の物件は7000万円に。

7000万円の物件は１億円に。

人生で一番大きな出費といわれる住居費。

ローンさえ通ってしまえば勝ち。

うまく買い替えて乗り換えれば巨額の投資に成功するのと同じことです。


もしそんな相場が続くのであれば。

とりあえず買っちゃえ！

とりあえず買い替えちゃえ！

そんな判断が正解？

そう考えれば適正なレポート？


不動産の営業さん。

申し訳ありません。

自分には縁の遠い世界です。

チキン過ぎてアゲアゲの未来が続くと信じることが出来ませんので見送りです。


そもそも多額のローン通らないんですよね。

中小企業サラリーマンの限界。

少しだけ残念ですが少しだけほっとしている？

とはいえハイグレードなマンション。

一度くらいは住んでみたい気もします。


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アーリーリタイア　予習２４カ月目

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 アーリーリタイアに向けての生活実験追跡です。 ＜方針＞ ・毎月の収支を記録していきます。 ・収入は投資からの収益です。不動産は家賃、証券は配当。 ・支出は単純にその月で使った生活費です。 ・保険や税金は案分しません。発生月毎に集計します。 １２月はこうでした。 先月に続き出費がファットな感じです。 とはいえこれで１年の締め。 黒字額65.3万円で終えることが出来ました。 ＜収入について＞ 不動産からは家賃。 証券からは配当。 なんとなく予想していたのですが家賃は滞納になりました。 すっきりと年を越せずに残念です。 ＜支出について＞ 約32万円。 先月に引き続き外食で喰い散らかして過ごしています。 外食費で大体７万円。 おせち料理で１万円少々。 あとは自分と奥さん各々で検査通院で２万円。 合わせると10万円。 32万円から10万円を差し引けば22万円。 それなり無難な金額になるのかなと思えます。 特に節約を意識せず１年を過ごしています。 年の後半は少し贅沢を意識して過ごしました。 加えて賃貸用不動産でエアコン故障２台で25万円。 自宅用でもエアコン１台新調。 さらに今月は家賃滞納。 それでも年を通じて充分な黒字で終えることが出来ました。 エアコン故障や滞納が無ければ？ 投資収益で年間450万円程度になる計算です。 収益を予算として家計を切り盛りする。 我が家程度の家計であれば今後無理に収益源を増やさずとも充分に成り立ちそうです。 リタイア予習もこれで２年。 概ね自信を持てたかなと思えます。
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年金額を確認してみる（５３歳時点）

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年金。 色々と言われているわけですが。 何だかんだで老後計画のキーファクターでしょう。 53歳時点で実際どうなっているのか。 ねんきんネットで確認です。 働き続けた場合の年金は？ 今の給料のまま働きつづけると・・・ 年金見込額は大体218万円になる様です。 とはいえこの金額は60歳まで働いた場合です。 70歳まで働けという時代になりつつありますし。 とっとと改版して欲しいものですね。 すぐ辞めた場合の年金は？ 毎度めんどいのが今すぐ辞めると？です。 なぜ今すぐ辞めたらの金額を載せてくれないのか。 疑問です。 令和４年の１２月まで払い込み済み。 納めた総額は1600万円オーバーです。 将来の年金額を試算するを選んで・・・ 詳細な条件で試算を選んで・・・ 今後の職業で自営業を選んで・・・ 収入を0円にして・・・ 期間を59歳11か月までとして・・・ こんな感じになりました。 今すぐ辞めた場合の年金見込額は？ 大体191万円でした。 今すぐ辞めて失う年金額は？ 53歳で191万円。 59歳で218万円。 7年間での差額27万円を失う計算でしょうか。 今の給料が続くなら毎年大体4万円ずつ年金が増える計算です。 未納分が2年ほどあるので60歳以降で支払います。 すると役職定年55歳までの２年働けば約200万円？ 役職定年以降は給料も下がる可能性大です。 おそらく続けても218万円には届きません。 となれば200万円はキリの良い目標の１つかもしれません。 でもあと２年・・・さすがにしんどいですね。 失う年金額をどう考える？ 早期退職をすると年金がもったいない。 そんなセコい意識も出てくるわけですが。 こんな考え方はどうでしょうか。 65歳から95歳まで生きるとして30年。 ストックで補填するなら？ 27万円×30年で810万円。 フローで補填するなら？ 4%で見るなら27万円÷4%で675万円。 上記の年金補填資金を余力として用意出来ているのであれば、サラリーマンを続けてまで年金を積み上げる意味は薄いということになります。 我が家の場合はインフレ加味して1000万円程度でしょうか。 老後2000万円問題って？ 2000万円というのは単なる１つの参考例。 年金だけでは不足する金額は人それぞれです。 実際いくら不足するのか。 これもストックなりフローなりでの補填計算が必要です。 我...
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アーリーリタイア　いくら必要？

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最近はブームなのか、年間4％の運用益を得て、みたいなのを良く見かけます。 成る程とは思えますが、これを真面目に考えるには、自身の生活費と、自身の運用利回りを把握出来ていないと、とも思えます。 幸い、自分は過去20年以上家計簿を付けており、生活費はすぐに確認できました。 夫婦二人の生活で最近は大体年300万円の出費です。 但しこれはサラリーマンの立場です。 仮に退職したら夫婦の国民年金で年40万円は負担が増えます。 夫婦二人分の健康保険の支払いも必要になります。 そう考えると、年金受給者になるまでは、ざっくりで年400万円弱必要？ 4％ルールとやらで見ればゴールは丁度資産1億円？ 自身の投資の成績は？ 過去20年平均は4.5％でしたが、2020年はマイナス、2021年は3.1％しかありませんでした。 仮に元本1億円で平均4.5％としても、リタイア初年度で大きくマイナスになれば、投資のマイナスに加えて生活費のマイナスで元本はダブルで減りますね。 その翌年で4％で回せても、生活費には足らないよ、となります。 リタイア＝頼れるものは資産のみとなるので、曖昧さがどうしても残る運用利回りにマージンが無いのは不安が残ります。 運用リスクを排除するには？ 取り崩すだけで成り立つだけの資産額をゴールにする手もありそうです。 例えば年金貰えるまでの10年を年400万円。 60歳からは年40万円の国民年金支払いが無くなって、代わりに100万円の年金受給者になるとして400万-40万+100万で年260万円。 寿命80歳とするなら400万×10年＋260万×20年で計9200万円。 結局約1億円がゴール？ とは言え寿命をどう見るか。インフレをどう見るか。 生活を小さくする手もありますが、切り詰めないと成り立たないリタイアに意味があるのか。 色々考えてしまいます。 あと、今回肺がんになって不安になったのは医療費。 健康保険があるとはいえ何だかんだで検査にはお金かかっています。 そもそも医療費は歳を重ねるほどに増えていく傾向にありますし、今後仮に再発して抗がん剤での治療等が必要になっていくとしたら、実際いくら必要になるのか。 考えすぎるとキリが無いですが、リタイアは決断してしまったら戻れない道かもしれません。 不安の種は尽きませんが、これからも出費と利回りをトラッキングしつつゴールを探っていき...
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アーリーリタイア　目指していたら健康不安が

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アーリーリタイアに漠然と憧れるサラリーマンです。 ゴール見えてきたかな？というタイミングでの健康不安勃発等もあり、いつまで働くべきかの判断に迷いつつあります。 迷いのサラリーマン生活を続けつつもアーリーリタイアを目指していく過程をブログに残していくことにしました。 健康不安というのは、肺がんです。 健康診断の日、最後の問診でドクターから。 「肺に小さな影がありますね。精密検査おすすめします。外来すぐ行けますけど？」 きっかけはこの程度で、自覚症状は何もなし。 半年ほど色々検査した結果、肺腺がんのステージ1でした。 健康診断を舐めてはいけないなと再認識しました。 何かドクターに言われたら、とにかく言うこと聞いて、きっちり検査も治療もして決着つけましょう。 健康診断大事です。
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年末資産高 +1000万円

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大納会も過ぎましたし。 年末の資産棚卸をしました。 投資を始めてからの資産額推移はこうなりました。 資産額は1.3億円を超えました。 去年末から約1000万円の増加。 率で言えば8.3%の増加です。 そのうち3.1%は給料によるもの。 残り5.2%が投資によるものでした。 この数字は？ ほとんどのインデックスに圧倒的に負けています。 リタイア向けに不動産を増やしてきました。 結果としてのこのスコア。 少々悔しいような気もしますけど。 自分としてはそれなりに納得しています。 ポートフォリオの各アセットの割合はこうでした。 半分程度が不動産。 これが良いのかどうかは分かりません。 とはいえ家賃は比較的安定が見込めます。 リタイア向けアセットとしては案外気に入っています。 不動産は買値で評価しています。 自宅は資産として数えていません。 実際にはほとんどの手持ち不動産は値上がり傾向。 物件によっては倍額近い評価のものもあります。 そう見れば資産高はさらに上振れするのでしょう。 今売れば・・・という欲も少しは出てきます。 とはいえ売ってどうするのか。 また証券投資で毎年の不安定にストレスを感じたいのか。 そう考えれば年金受給までは不動産に頼るのが心の平安には良いのかもしれません。 今は54歳。 リタイア時期に悩んでいるところです。 インカムゲインで生活費を賄えています。 年金は前倒しするのならあと10年ありません。 色々な条件を考えてみても資産額的にはいつリタイアしたとしてもおそらくは大丈夫と見ています。 一番大きな想定外は仕事です。 仕事のストレスが随分と小さくなりました。 ほぼ在宅勤務出来ていますしノルマも大した内容がありません。 今の境遇を捨ててまで自由な時間を増やしたいのか。 自分の中で大きな葛藤になっています。 お金はどれだけ必要なのか。 この疑問も年々大きくなっています。 給料＋投資収益で複利の加速を感じます。 この３年は毎年1000万円程度ずつ増えています。 新卒から30歳までで貯めた額が大体1000万円。 若き日の10年と同額が毎年積み上がる状況。 少し怖さも感じます。 意識して外食を増やしたりはしていますが今の生活を続ける限りは資産増加のペースの方が速そうです。 被服に家財に車に旅行に。 贅沢な消費行動をしていく手もあるのでしょうが気持ちは今一つ乗りません...
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出世の代償に恐怖するサラリーマン

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イントラに来年早々の人事異動の掲示。 見てみると。 見知った名前が役員に！ 早速お祝いのメールです。 するとどうやら転勤込みでの昇格だった様子です。 来年からは別天地での勤務になるとのことでした。 役員への昇格。 報酬も増えて仕事の自由度も上がって。 サラリーマンのゴールとしてはアガリの領域。 しかしそれでも会社はまだ代償を求めるのですね。 良い歳のおっさんになってからの単身赴任。 それとも家族総出で引っ越すのでしょうか。 そういえば以前家も買ったと聞きました。 そうなるとやはり単身赴任？ 月に数回帰宅出来るのならそれはそれ？ 彼は以前にも家を買った後に転勤辞令で引っ越す羽目になっていました。 今回で２度目？ 以前の家は貸しているのか売却したのか。 サラリーマンは苦しすぎますね。 買った家を赤字で売って転勤した同僚も居ました。 補填のお金は社内融資と聞きました。 赤字を抱えてまで転勤辞令に従わなければならない？ サラリーマンは弱すぎますね。 それでもアガリの領域までの出世。 そこに至ることが出来るのはほんの数名。 出世レースの代償。 甘んじて受け入れる？ いえ。 当然の様に従える者がきっと出世出来るのでしょう。 仮に自分が同じ立場だとしたら。 役職や報酬と引き換えに会社は代償を求めます。 家を売る？単身赴任？ 半世紀越えで体力のないおっさんサラリーマン。 ちょっと自分には苦しいかな。 それ以前に既にレールから外れていますし。 目指すゴールは会社の外に！ ある意味安心？ そんな風に思えました。
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金融資産ヒエラルキーの真実！

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アーリーリタイア　いくら必要？

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最近はブームなのか、年間4％の運用益を得て、みたいなのを良く見かけます。 成る程とは思えますが、これを真面目に考えるには、自身の生活費と、自身の運用利回りを把握出来ていないと、とも思えます。 幸い、自分は過去20年以上家計簿を付けており、生活費はすぐに確認できました。 夫婦二人の生活で最近は大体年300万円の出費です。 但しこれはサラリーマンの立場です。 仮に退職したら夫婦の国民年金で年40万円は負担が増えます。 夫婦二人分の健康保険の支払いも必要になります。 そう考えると、年金受給者になるまでは、ざっくりで年400万円弱必要？ 4％ルールとやらで見ればゴールは丁度資産1億円？ 自身の投資の成績は？ 過去20年平均は4.5％でしたが、2020年はマイナス、2021年は3.1％しかありませんでした。 仮に元本1億円で平均4.5％としても、リタイア初年度で大きくマイナスになれば、投資のマイナスに加えて生活費のマイナスで元本はダブルで減りますね。 その翌年で4％で回せても、生活費には足らないよ、となります。 リタイア＝頼れるものは資産のみとなるので、曖昧さがどうしても残る運用利回りにマージンが無いのは不安が残ります。 運用リスクを排除するには？ 取り崩すだけで成り立つだけの資産額をゴールにする手もありそうです。 例えば年金貰えるまでの10年を年400万円。 60歳からは年40万円の国民年金支払いが無くなって、代わりに100万円の年金受給者になるとして400万-40万+100万で年260万円。 寿命80歳とするなら400万×10年＋260万×20年で計9200万円。 結局約1億円がゴール？ とは言え寿命をどう見るか。インフレをどう見るか。 生活を小さくする手もありますが、切り詰めないと成り立たないリタイアに意味があるのか。 色々考えてしまいます。 あと、今回肺がんになって不安になったのは医療費。 健康保険があるとはいえ何だかんだで検査にはお金かかっています。 そもそも医療費は歳を重ねるほどに増えていく傾向にありますし、今後仮に再発して抗がん剤での治療等が必要になっていくとしたら、実際いくら必要になるのか。 考えすぎるとキリが無いですが、リタイアは決断してしまったら戻れない道かもしれません。 不安の種は尽きませんが、これからも出費と利回りをトラッキングしつつゴールを探っていき...
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年末資産高 +1000万円

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大納会も過ぎましたし。 年末の資産棚卸をしました。 投資を始めてからの資産額推移はこうなりました。 資産額は1.3億円を超えました。 去年末から約1000万円の増加。 率で言えば8.3%の増加です。 そのうち3.1%は給料によるもの。 残り5.2%が投資によるものでした。 この数字は？ ほとんどのインデックスに圧倒的に負けています。 リタイア向けに不動産を増やしてきました。 結果としてのこのスコア。 少々悔しいような気もしますけど。 自分としてはそれなりに納得しています。 ポートフォリオの各アセットの割合はこうでした。 半分程度が不動産。 これが良いのかどうかは分かりません。 とはいえ家賃は比較的安定が見込めます。 リタイア向けアセットとしては案外気に入っています。 不動産は買値で評価しています。 自宅は資産として数えていません。 実際にはほとんどの手持ち不動産は値上がり傾向。 物件によっては倍額近い評価のものもあります。 そう見れば資産高はさらに上振れするのでしょう。 今売れば・・・という欲も少しは出てきます。 とはいえ売ってどうするのか。 また証券投資で毎年の不安定にストレスを感じたいのか。 そう考えれば年金受給までは不動産に頼るのが心の平安には良いのかもしれません。 今は54歳。 リタイア時期に悩んでいるところです。 インカムゲインで生活費を賄えています。 年金は前倒しするのならあと10年ありません。 色々な条件を考えてみても資産額的にはいつリタイアしたとしてもおそらくは大丈夫と見ています。 一番大きな想定外は仕事です。 仕事のストレスが随分と小さくなりました。 ほぼ在宅勤務出来ていますしノルマも大した内容がありません。 今の境遇を捨ててまで自由な時間を増やしたいのか。 自分の中で大きな葛藤になっています。 お金はどれだけ必要なのか。 この疑問も年々大きくなっています。 給料＋投資収益で複利の加速を感じます。 この３年は毎年1000万円程度ずつ増えています。 新卒から30歳までで貯めた額が大体1000万円。 若き日の10年と同額が毎年積み上がる状況。 少し怖さも感じます。 意識して外食を増やしたりはしていますが今の生活を続ける限りは資産増加のペースの方が速そうです。 被服に家財に車に旅行に。 贅沢な消費行動をしていく手もあるのでしょうが気持ちは今一つ乗りません...
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積立投資をしたことがないサラリーマン

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来年は新NISA元年。 あれとこれを買うつもりだとか。 既に積立の設定を終えただとか。 そんな話がちらほらと目に入りますね。 自分はどうしようかな。 そんな風に考えていてふと思い出します。 30歳から20年以上投資を続けてきています。 しかし一度も積立投資をしたことがありませんでした。 財形貯蓄はしたことがあります。 ドルコスト平均法や累積投資という言葉も知っています。 それでもリスク商品を定期的に買い付けると言う行動をしたことがありません。 実際どうなのでしょうね。 最近の相場の盛り上がりを見てみます。 確かにインデックス投資も悪くないなと思えます。 では来年は遅咲き積立投資デビュー？ 少し悩むところですけど。 結局はそういった投資は行わない気もします。 ではどうするのか？ 現行NISAから落ちてきた銘柄をせっせと新NISA枠で買い直して。 たまの売買を新NISA枠で行って無税を狙って。 恩株でも生み出せたらそやつは長期保有して。 積立投資枠・・・結局は放置？ そんな感じになってしまう気もします。 積立投資！ インデックス！S&P500！オールカントリー！ 話は分かりますし悪くない気もします。 それでも実際どうなのか。 新NISAに乗り遅れない様に！ 王道の投資は積立投資！ 王道の投資対象はあれとこれ！ さあ！皆で仲良く同じ投資戦略で取り組もう！ ・・・ もうこれは単に好き嫌いの問題なのかもしれません。 やはり自分は見送りです。
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