アーリーリタイア インフレ対策で借金したい
インフレの声が聞こえてきます。
対策に悩みます。
投資だ何だと考えると自信が持てません。
そんなわけで結局は古典的セオリー技。
固定金利での借金！
そんな作戦が思い浮かぶわけです。
例えば借金をしての投資。
3000万円で実利5%の投資案件があるとしたら？
自己資本比率30%で900万円。
70%の2100万円を借入して。
金利2.5%、返済30年で考えると・・・
返済比率大体65％？
毎年手元に50万円残る計算？
インフレで資産価値が上昇すればさらに儲かる？
よし！行っとくか！
そんな風にも思えてしまう数字です。
しかし。
冷製に考えれば普段の投資と変わりません。
インフレなら上がるんじゃないの？
そんな緩い前提があるわけです。
前提が崩れたら？
当然ながら損をします。
もうちょい無難な方法は？
悩みます。
しかし思い付きました。
自宅の住宅ローンを長期固定金利で！
この作戦はどうでしょうか。
長期的に家賃が下がっていくのと同じ効果？
賃貸では長期的には家賃値上がりで負担増？
意外に良さそうにも思えます。
早速皮算用です。
自宅を持っていないのなら踏み切るだけです。
しかし既に自宅は持っています。
この自宅を売却して投資して。
そして新たな自宅を住宅ローンで購入する作戦です。
自宅売却なら3000万円特別控除で売却益非課税？
今の自宅が2500万円で売れたとして。
5%程度の投資が出来るとして。
毎年のインカムが2500万の5%で125万円。
税引き後で100万円です。
毎年100万円の支払いで買える物件は？
年齢的に2.0%の25年で計算すると・・・
大体2000万円？
・・・到底新築は無理ですね。
奥さんに大反対されそうです。
借入金利固定でインカムがインフレで上振れ。
金銭面では確かにプラスが期待出来るわけですが。
当座の目に見える変化は？
新築→中古への引っ越しをしました！
そんなマイナスの変化だけ？
そもそも不動産もインフレ追従するのなら？
今の自宅に住み続けても資産額では大差ないのかもしれません。
隣地購入の話が進んで住宅ローンを使えたら。
長期的には駐車場代を値上げ出来るなら。
それはそれで案外良いインフレ対策？
いやこれも結局は都合の良い皮算用？
メリットがあってリスクの低い借金。
うまい話はなかなか見つからなさそうです。
迷走中です。
